저금리가 영원할 것라는 착각에서 빠져나오세요

저금리가 영원할 것이라는 착각 속에서 많은 20~30대 젊은 분들이 부동산을 매입하는 모습을 보니, 마음이 아픕니다. 그분들은 매입 후 몇 달 사이에 오른 집값을 보며 흐뭇해하시나, 고점에서 잡았다는 생각은 못하고 계실 겁니다.

올해 매수자 중 20~30대 비율이 가장 높다고 한다

한국은 저금리가 유지되려면 원화가치가 안정적으로 유지되어야 합니다. 원화가치가 안정적이지 못하면 한국은행은 금리를 올려야 하는 상황에 놓이기 때문이죠. 안정적인 환율인 과거 1080 ~1120대로 복귀하기 전까지는 우리는 안심하면 안됩니다.

현재 환율이 1190~1200원에서 움직이는 것은 수출 감소로 인해 경상수지도 악화되고, 국내로 유입되는 외국인 자금이 다시 늘어나지 않고 있어서 발생하는 모습입니다. 즉, 국내에 달러가 풍족하지 않다는 것입니다. 환율이 지속적으로 하락하고 외국인 투자금이 늘어난다면 다행이겠지만, 그렇지 않다면 금리가 상승하게 됩니다. 물론 불과 몇 달 만에 벌어질 일은 아닙니다. 다만, 그런 추세가 형성되면 환율이 먼저 급하게 오르면서 우리에게 경고를 줄 것입니다.

최근 달러인덱스가 빠르게 내려가고 있음에도 환율이 빠르게 내려가지 못하는 이유는 글로벌 주요 통화와 비교하면 달러 가치가 약세지만, 원화 대비 여전히 강세를 유지하고 있기 때문입니다. 원화는 글로벌 시장에서 신흥국 화폐 범주에 속합니다. 한국을 제외한 대부분의 신흥국들은 최소 25% 가량 화폐가치가 절하된 상태이기에 달러가 여전히 원화 대비 강한 모습을 보여주고 있습니다. 원화가 강세를 띠려면 국내에 외환이 많이 들어와야 하는데 아직 수출 실적도 낮고 금융시장 수급이 원활하지 않아, 다른 선진국 통화만큼 원화가 강해지지는 않고 있습니다.

최근 한국은행이 FED와 달러 스와프 계약을 연장했습니다. 이는 한국은행도 원했겠지만, FED가 달러 강세를 막기 위한 조치라고 보시면 됩니다. 이는 달러가 신흥국에서 유출되는 것을 되면서 신흥국들이 무너지는 것을 막음으로써 달러의 지위를 보호하기 위함입니다. 신흥국이 하나씩 무너질 때마다 달러도 그 수요가 줄어들면 미국에게도 좋지 않다는 겁니다. 현재 상당수의 국가들이 IMF로부터 자금 지원을 요청한 상황이며, 그 금액은 2조 5천억 달러로 추산되고 있습니다. 여전히 신흥국들은 달러가 크게 부족한 상태라는 겁니다. FED가 통화 스와프 계약을 연장하는 것을 다른 나라를 위함이 아닌, 미국을 위함입니다.

아닙니다. 주식은 몰라도 부동산은 고점 부근입니다...

저금리는 영원하지 않습니다. 지금 부동산을 매수해야 한다는 유튜버가 많은 것을 보면서 걱정이 되어, 글을 적어보았습니다. 부동산은 어떤 정책이 나오더라도 그 가격을 잡기가 쉽지 않습니다만, 금리가 오르면 무조건 가격이 떨어지게 됩니다. 문제는 한국은 그냥 떨어지는 게 아니라, 전세계 가계부채비율 1위인 나라이기 때문에 부동산이 폭락하게 됩니다. 부채로 쌓인 모래성이 무너지기 때문이죠. 이는 한국은행도 잘 알고 있을 것이고, 금리를 올릴 시점이 되었을 때 매우 어려운 결정을 하게 될 것입니다.

환율을 잘 보시기 바랍니다. 원화가치가 절하되기 시작하면 금리는 오를 수밖에 없습니다. 지금 금리는 최하단이고 더 내려가는 것은 어렵습니다. 즉, 부동산도 고점 부근이라는 겁니다. 저도 집이 있고 부채가 있는 사람으로서, 금리가 오르는 날이 안 오길 바랄뿐입니다.

감사합니다.